Hiện nay, trên thực tế vẫn tồn tại rất nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nhưng không có giấy tờ. Việc sử dụng đất không có giấy tờ gây ra nhiều rủi ro đối với người sử dụng đất. Việc hiểu rõ các quy định pháp luật hiện hành về việc sử dụng đất không có giấy tờ để tìm ra cách thức nhằm hạn chế rủi ro đối với việc sử dụng là hết sức cần thiết.
I. Thế nào là đất không có giấy tờ
Đất không có giấy tờ là đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng nhưng không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Văn bản hợp nhất số 21/VBHN-VPQH của Luật Đất đai ngày 10 tháng 12 năm 2018. Các loại giấy tờ bao gồm:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
II. Khi không có giấy tờ chứng minh thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 có được công nhận quyền sử dụng đất không?
Căn cứ khoản 2 Điều 101 Văn bản hợp nhất số 21/VBHN-VPQH của Luật Đất đai ngày 10 tháng 12 năm 2018 thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Văn bản hợp nhất này được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi:“đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.”
III. Hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ năm 2022 đối với đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2004.
1. Căn cứ vào Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Văn bản hợp nhất số 21/VBHN-VPQH của Luật Đất đai ngày 10 tháng 12 năm 2018.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại điểm b, điểm c khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nhưng nay nếu được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại điểm b, điểm c khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại điểm b, điểm c khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Căn cứ vào Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại điểm b, điểm c khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai nhưng nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có), phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại điểm b, điểm c khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại điểm b, điểm c khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
IV. Những thắc mắc về đất không có giấy tờ
1. Rủi ro của đất không có giấy tờ
- Dễ xảy ra tranh chấp:
Khi thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính theo quy định tại khoản 3, Điều 188 Văn bản hợp nhất số 21/VBHN-VPQH của Luật Đất đai ngày 10 tháng 12 năm 2018. Theo đó, đất không có giấy tờ thì không thể đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai khi thực hiện các giao dịch trên. Nếu xảy ra tranh chấp mà không có giấy tờ đất thì rất khó chứng minh được đó là đất của mình.
- Không được thế chấp để vay tiền
Theo điểm a khoản 1 Điều 188 Văn bản hợp nhất số 21/VBHN-VPQH của Luật Đất đai ngày 10 tháng 12 năm 2018 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành khi có giấy chứng nhận. Vì vậy, không thể thực hiện quyền thế chấp tài sản để vay tiền nếu đất không có giấy tờ.
- Hạn chế quyền sử dụng đất
Người mua phải đất không có giấy tờ (thuộc trường hợp không được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất) sẽ bị hạn chế, thậm chí là bị mất các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê,…Điều kiện quan trọng nhất để thực hiện các quyền trên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
- Khó được cấp phép xây dựng
Căn cứ theo Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP quy định về các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng, khi muốn cấp giấy phép xây dựng thì cần có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều này. Cụ thể, giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận.
2. Đất không có giấy tờ có được đăng ký cấp sổ đỏ không?
Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Văn bản hợp nhất số 21/VBHN-VPQH của Luật Đất đai ngày 10 tháng 12 năm 2018 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
- Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định.
- Không có tranh chấp.
Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Văn bản hợp nhất số 21/VBHN-VPQH của Luật Đất đai ngày 10 tháng 12 năm 2018 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai
- Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
3. Đất không có giấy tờ có được bồi thường khi thu hồi đất không?
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Văn bản hợp nhất số 21/VBHN-VPQH của Luật Đất đai ngày 10 tháng 12 năm 2018 mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Văn bản hợp nhất số 21/VBHN-VPQH của Luật Đất đai ngày 10 tháng 12 năm 2018 thì vẫn được bồi thường khi bị thu hồi đất. Nếu sử dụng đất không có giấy tờ mà không thuộc trường hợp nêu trên thì không được bồi thường khi bị thu hồi đất. Căn cứ vào khoản 1 Điều 75 Văn bản hợp nhất số 21/VBHN-VPQH của Luật Đất đai ngày 10 tháng 12 năm 2018.
Trên đây là những thông tin liên quan đến vấn đề đất không có giấy tờ từ các quy định của pháp luật mà LUẬT NGUYÊN DƯƠNG tổng hợp. Để được hỗ trợ, tiết kiệm thời gian và giải đáp được những thắc mắc cụ thể, quý khách vui lòng liên hệ với LUẬT NGUYÊN DƯƠNG để được tư vấn nhanh nhất về các vấn đề liên quan đến việc sử dụng đất không có giấy tờ. Hy vọng bài viết này đã cung cấp các thông tin hữu ích cho bạn đọc.
